根据国家统计局公布的70城房价指数显示，10月全国有28个大中城市二手房价格下跌，下跌城市数量创下2015年5月以来新高。西安二手房市场下滑比较明显,很多二手房中介门店出现了单月零成交的现象。

      二手房市场刚需改善为主

      国家统计局数据显示，9月份西安二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅为2015年3月以来最大。10月份环比下降0.7%，相比9月份0.6%的降幅又有所扩大。

      另据诸葛找房统计，11月西安二手住宅市场均价15438元/平方米，环比10月份下滑0.3%；同比2018年11月份下滑2.84%；二手住宅挂牌量72936套，环比下滑2.86%；挂牌量和挂牌价依旧保持下跌趋势。从二手房市场房源挂牌来看，90-140平方米刚需和改善型房源为主。以11月二手房挂牌房源面积分布来看，90-140平方米房源占比43%，60-90平方米房源占比23%。

      从1-11月数据统计来看,从今年2月份开始,西安的二手房挂牌量和挂牌价都开始呈现下滑的趋势。这一点,在中介市场的成交量上表现更为明显。

      “金九银十”是房地产传统旺季，但在今年却没旺起来。为了促成交易，抄底价、特价等字样频频出现在二手房挂牌房源中，价格也直转向下。对房产中介而言，过去一年市场由热转冷形成了明显落差。“今年交易量远不如去年。”玛雅房屋西安草场坡店负责人李周生表示，去年很多业主只是试探性降价。今年由于滞销房源增加，价格跳水也越来越多。目前刚需房源还算有吸引力，二手房市场已没有多少改善或投资客户了，他们对新房更感兴趣。”

      沈玮表示，二手房通常处在配套比较完善的区域，若不是有大的规划和政策变动，市场涨幅很难超过新区。李连源认为，近期国内许多大中城市都已出现了二手房挂牌量增加、挂牌价格回落的情况，这其实是市场挤水分的过程。“每到年底，在开发商回款促销的需求下，新房打折力度有所上升，二手房价也会受到抑制。”

      租赁市场需向精细化方向发展

     在租赁业务中,西安的住房租金部分基本平稳，诸葛找房数据显示，在11月份，西安各城区租金中高新区以33.28元/平方米/月的租金价格高居首位，曲江新区其次，租金为33.23元/平方米/月。碑林区租金为30.37元/平方米/月。较低的为西咸新区,租金为20.28元/平方米/月，与全年相比,变化不大。

     业内人士认为,传统租赁市场热度季节性很强，“春节潮”和“毕业潮”褪去之后，租赁市场热度减退。四季度，为传统的租赁淡季，租金上涨动力不足，预计短期内租金仍为稳中趋降的趋势。

      而长租公寓市场,在今年也有些许变化。随着各地的调控政策出台，今年以来不少长租公寓运营商资金链断裂，频繁出现“爆雷”,西安也不例外，在今年下半年, 已至少出现了5家：南京乐伽西安分公司、左旗、马驰、百客居、木浮生等，而西安市也先后几次出台监管措施，整治市场乱象。另一方面，也说明长租公寓行业在西安近几年展开了高速扩张。

     记者走访西安市场发现，长租公寓市场虽有洗牌，但品牌公寓出租率仍在90%以上，发展潜力良好。相对于全国长租公寓发展情况，西安的长租公寓发展水平仍旧较低。根据西安目前品牌长租公寓的进驻来看，大的公寓企业在西安市场并未铺开，而全国分散式、比较大规模的企业还都没有进来。

      通过走访市场可以发现，更多的是开发商利用本地的资源拓展项目，也有部分是其他资本甚至个人在做规模大小不一的长租公寓，房源都非常分散，与一线城市以及沿海城市的规模相差甚远。如今在西安长租公寓市场上已经形成一定规模的大多数是房企的公寓品牌，例如万科的泊寓、龙湖的冠寓、世联的红璞公寓等集中型公寓。虽然长租公寓经历了一系列的阵痛、改革，但是资本仍旧很看好其发展潜力，有不少企业加大了长租公寓的投入力度。据链家研究院发布的数据显示，到2020年，中国房产租赁市场的租金规模可达1.6万亿元。由此可见，租赁市场的蛋糕仍旧很大，而长租公寓市场的增长也是必然趋势。

      业内人士指出，虽然长租公寓市场前景广阔，并且在过去几年里得到迅速发展与市场认可，但仍处在初级阶段，面临长产业链与回报率低和重运营的风险，以及消费者需求不断提升等问题。长租公寓已经过了跑马圈地的规模扩张时期，接下来拼的是运营和服务。行业的竞争方向将逐渐向精细化运营、多元化盈利等方向转变。

      西安加大整治二手房和租赁业务

      今年以来，西安市对住房租赁中介机构进行了专项整治,整治力度空前。例如多次发布住房租赁相关风险提示，提醒市民在和相关公司进行租房交易时，谨慎选择，注意风险预判，避免利益受损。据统计，仅四季度截止到十一月底，西安市住建局就已经发布两次风险提示，共曝光九家不诚信经营租赁企业。

       为了规范房地产经纪机构及房地产经纪从业人员二手房交易行为，维护房地产经纪市场秩序，11月25日起，在西安城六区和各开发区（不含阎良航空基地和沣东新城）全面推行《房屋居间服务合同》和经纪机构房源挂牌相关工作。在购买二手房前，购房者应通过西安市二手房服务交易平台验证查验真实房源信息，避免遇到虚假房源和信息。约定退定条款，对“诚意金”等名目的预收款，建议约定“诚意金交易失败可退”的条款以保障自身权益。这意味着西安二手房销售严控时代到来，购房者买二手房更放心了。

      记者点评

      在今年新房市场限价严峻的形势下,二手房成交情况受到抑制,从年初开始就一直下降,相对今年之前二手房水涨船高的景象,其实是回吐虚涨的部分,市场逐渐进入平稳健康的状态。但是对于专做二手房业务的中介公司来说,无疑是难熬的一年,很多中介公司开始做新房的渠道销售。

      由于一些企业不正规操作,使得租赁市场出现房东和租客两方受损的事件发生，而租赁市场出台一系列的整治措施,进一步规范了行业,也体现了政府对于二手房以及租赁市场的重视。长租公寓作为近年来迅速发展的行业,还会有更多的调整和完善,而在此之前,选择品牌长租公寓,相对会更有保障一些。 华商报记者 党兰